Detrazioni ristrutturazione 2026: aliquote, limiti e come ottenerle

Valido al 14/10/2026. Fonte: scheda Agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie dell'Agenzia delle Entrate e Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025). Questa guida non sostituisce il parere di un commercialista sul vostro caso.

Detrazioni ristrutturazione 2026: i numeri principali

La detrazione massima teorica nel 2026 è quindi di 48.000 euro per un'abitazione principale (50% di 96.000) e di 34.560 euro per un altro immobile (36% di 96.000). Divise in dieci anni fanno 4.800 euro e 3.456 euro all'anno.

Chi può usare la detrazione?

Possono usarla i contribuenti IRPEF, residenti o no in Italia, che sostengono le spese per lavori su abitazioni o parti comuni di edifici residenziali nel territorio dello Stato. L'Agenzia delle Entrate elenca tra i beneficiari:

• proprietari e nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento, come usufrutto, uso e abitazione;
• inquilini e comodatari;
• familiari conviventi e conviventi di fatto che sostengono la spesa;
• soci di cooperative e imprenditori individuali per immobili non strumentali.

Avere diritto alla detrazione non significa avere diritto al 50%. L'aliquota maggiorata è legata all'abitazione principale e al titolo sull'immobile: per la definizione l'Agenzia delle Entrate rimanda alla circolare n. 8/E del 19/06/2025. Chi detiene l'immobile senza esserne proprietario o titolare di un diritto reale deve verificare con attenzione quale aliquota gli spetta prima di pagare.

Abitazione principale o altri immobili: quanto cambia?

La differenza è di 14 punti nel 2026. Su lavori da 40.000 euro:

Conta l'anno in cui pagate, non quello di inizio dei lavori: chi salda una parte delle fatture nel 2026 e una parte nel 2027 applica due aliquote diverse. L'Agenzia segue il criterio di cassa.

Se l'abitazione è usata anche per un'attività professionale o d'impresa, la detrazione si riduce alla metà.

Perché la detrazione si recupera in 10 anni?

La legge prevede che la detrazione sia "ripartita in dieci quote annuali di pari importo". Non esiste oggi un'opzione per recuperarla in meno anni. Ogni quota riduce l'IRPEF lorda dell'anno: se l'imposta è inferiore alla quota, la differenza si perde e non torna come rimborso.

Un esempio. Spesa di 30.000 euro sull'abitazione principale nel 2026: detrazione di 15.000 euro, quota annuale di 1.500 euro dalla dichiarazione dei redditi 2027 alla dichiarazione 2036. Chi ha un'IRPEF lorda di 1.200 euro e nessun'altra detrazione recupera 1.200 euro l'anno e perde 300 euro ogni anno, 3.000 euro in totale. Potete rifare il calcolo con i vostri numeri nel calcolatore della detrazione.

Dal 17 febbraio 2023 (D.L. 11/2023) per i nuovi lavori non sono più disponibili lo sconto in fattura e la cessione del credito, salvo i casi residuali previsti dalla legge: la detrazione si usa direttamente in dichiarazione.

Quali lavori rientrano?

Sulle singole unità abitative rientrano la manutenzione straordinaria, il restauro e risanamento conservativo e la ristrutturazione edilizia. Sulle parti comuni dei condomini rientra anche la manutenzione ordinaria. Alcuni esempi frequenti:

• rifacimento di impianti elettrici, idraulici e di riscaldamento;
• spostamento o creazione di tramezzi, modifica della distribuzione interna;
• sostituzione di infissi con modifica di materiale o tipologia;
• interventi per il risparmio energetico, compreso il fotovoltaico per l'abitazione;
• eliminazione di barriere architettoniche;
• interventi antisismici e di messa in sicurezza.

Dal 2025 è esclusa la sostituzione dell'impianto di riscaldamento con una caldaia unica alimentata a combustibili fossili. Chi deve cambiare la caldaia può valutare una pompa di calore o un sistema ibrido, che restano agevolabili.

Ristrutturazione del bagno: quando si può detrarre?

Il rifacimento del bagno è detraibile quando è manutenzione straordinaria: per esempio se si rifà l'impianto idraulico, si sposta un sanitario con nuove tubazioni, si cambia la distribuzione degli spazi o si sostituisce la vasca con la doccia intervenendo sugli scarichi. In questo caso rientrano nella spesa anche piastrelle, sanitari e rubinetteria posati nell'ambito dei lavori.

La sola sostituzione di piastrelle o sanitari, senza toccare gli impianti, è manutenzione ordinaria: in una singola abitazione non dà diritto alla detrazione. Il confine non sempre è netto, e conviene farlo valutare al tecnico che segue la pratica edilizia.

Esempio: bagno rifatto da 12.000 euro nella casa in cui si vive, pagato nel 2026. Detrazione di 6.000 euro, 600 euro l'anno per dieci anni. Se nello stesso anno comprate mobili per il bagno, potete aggiungere il bonus mobili: 50% su massimo 5.000 euro.

Il bonus mobili collegato alla ristrutturazione

Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate, nel 2026 il bonus mobili vale il 50% su una spesa massima di 5.000 euro, trasporto e montaggio compresi, in dieci rate. La ristrutturazione deve essere iniziata dal 1° gennaio dell'anno precedente a quello dell'acquisto. Gli elettrodomestici devono rispettare classi minime: forni almeno A, lavatrici, lavasciugatrici e lavastoviglie almeno E, frigoriferi e congelatori almeno F. Si paga con bonifico, carta di debito o carta di credito, non in contanti. Per capire quanto consumano gli apparecchi nuovi, vedete la pagina sui consumi degli elettrodomestici.

Come si ottiene la detrazione, passo per passo

1. Titolo edilizio. Verificate con il tecnico se serve CILA, SCIA o permesso di costruire, oppure se il lavoro è in edilizia libera.
2. Bonifico parlante. Pagate con il bonifico dedicato alle detrazioni, indicando la norma agevolativa, il codice fiscale di chi detrae e la partita IVA dell'impresa.
3. Fatture intestate a chi usa la detrazione, conservate insieme alle ricevute dei bonifici.
4. Comunicazione ENEA se i lavori comportano risparmio energetico, entro 90 giorni dalla fine lavori sul portale bonusfiscali.enea.it, nella sezione Bonus Casa.
5. Dichiarazione dei redditi ogni anno, nel 730 o nel modello Redditi, per dieci anni.

Per gli interventi di efficienza energetica la stessa spesa può rientrare, in alternativa, nell'Ecobonus, che ha limiti diversi ma richiede asseverazione e APE. La scelta va fatta prima di pagare, perché cambia la documentazione.

Lavori in condominio: come funziona la detrazione

Per i lavori sulle parti comuni, come facciata, tetto, scale o impianto centralizzato, la detrazione spetta a ogni condomino in base alla quota di spesa che gli è stata attribuita secondo i millesimi. Il limite di 96.000 euro si applica a ciascuna unità immobiliare che partecipa alla spesa. L'amministratore paga l'impresa con il bonifico per le detrazioni e rilascia a ogni condomino la certificazione della somma versata, che va conservata con la delibera assembleare.

Sulle parti comuni rientra anche la manutenzione ordinaria, per esempio la tinteggiatura delle scale, che invece non è detraibile all'interno del singolo appartamento. Anche nel condominio l'aliquota del 50% o del 36% dipende dalla situazione del singolo condomino: chi ha nell'edificio la propria abitazione principale applica il 50%, chi vi possiede una seconda casa il 36%.

Lavori su più anni: il limite si condivide

Il limite di 96.000 euro riguarda l'intervento sull'unità immobiliare, non il singolo anno. Se un cantiere iniziato nel 2025 prosegue nel 2026, le spese già detratte per gli stessi lavori negli anni precedenti riducono la spesa ancora agevolabile. Un esempio: 60.000 euro pagati nel 2025 e 50.000 euro nel 2026 per la stessa ristrutturazione. Nel 2026 si possono detrarre solo 36.000 euro, perché 60.000 euro del limite sono già stati usati.

Un nuovo intervento autonomo, non collegato al precedente, ha invece un proprio limite. La distinzione tra prosecuzione e nuovo lavoro dipende dai titoli edilizi e dalla documentazione: è un punto da chiarire con il tecnico prima di aprire un secondo cantiere sulla stessa casa.

Quali documenti conservare e per quanto tempo

I documenti vanno conservati per tutto il periodo in cui si usa la detrazione e fino alla scadenza dei termini per i controlli sull'ultima dichiarazione in cui compare la rata: in pratica, per oltre dieci anni.

Cosa cambia nel 2027?

Secondo la scheda dell'Agenzia delle Entrate, per le spese del 2027 l'aliquota scende al 36% per l'abitazione principale e al 30% per gli altri immobili, con limite di 96.000 euro. Sono le regole in vigore oggi: una nuova legge di bilancio potrebbe modificarle. Chi sta programmando lavori a cavallo tra i due anni può valutare di concentrare i pagamenti entro il 31/12/2026, se il cantiere lo consente e senza pagare in anticipo lavori non ancora eseguiti senza garanzie contrattuali.

Errori frequenti da evitare

• Pagare con bonifico ordinario invece che con il bonifico per le detrazioni.
• Intestare la fattura a un familiare diverso da chi paga.
• Dimenticare la comunicazione ENEA per pompe di calore, sistemi ibridi, infissi o altri impianti che comportano risparmio energetico.
• Considerare il 50% scontato senza verificare il requisito dell'abitazione principale.
• Sommare sulla stessa spesa bonus ristrutturazione ed Conto Termico.

Il quadro completo degli incentivi, con la scelta per ogni lavoro, è nella pagina sugli incentivi per l'efficienza energetica.